O maior operador de qualquer mercado é aquele que detém o maior volume de activos ou gera o maior valor de negócios anual. Ora, num mercado fragmentado nos seus operadores como o imobiliário, são os bancos financiadores que detém o maior volume de activos, sob a forma implícita de garantias de financiamento, e são os que gerem o maior volume de negócios, sob a forma de margem financeira gerada nos empréstimos hipotecários.
Se acrescermos que o sistema financeiro nacional dedica ao sector imobiliário mais de 50% da sua actividade, medido por crédito concedido às famílias para aquisição de habitação e crédito à promoção imobiliária. Então temos uma conclusão simples!
Os bancos a operar em Portugal são os maiores operadores imobiliários.
Quem é o maior, é o banco com maior quota de crédito à habitação. Quem é o segundo operador imobiliário, é o banco com a segunda maior quota de crédito à habitação!
As administrações dos bancos não gostam de serem confundidos, ou confrontados, com a realidade de serem puros e duros “players” do mercado imobiliário. Mas são. Queiram ou não!
Como qualquer “player” que acha que está de “fora” de um mercado, quer sair. Utiliza para o efeito termos como “desalavancar” ou “reduzir exposição”. Mas como é óbvio, a vontade de sair tem que ter como contraparte a vontade de alguém querer “entrar”.
E o problema da banca é simples – ninguém quer “entrar”. Porque os bancos não dão crédito a famílias para rodar o stock residencial e porque a procura externa colapsou. O resultado é, em simultâneo, uma paragem de mercado em termos de transacções e uma descida de preços, porque as poucas transacções que acontecem são a desconto.
Neste contexto de desgaste e morte lenta, serão os bancos fatalmente liquidados, porque numa evidência de degradação da qualidade das garantias de financiamento, os bancos serão chamados a reverem as suas provisões sobre o crédito hipotecário … que representa mais de 50% do crédito concedido pelo sistema! E agora o controlo de
supervisão já não é apenas o Banco de Portugal e os nossos bancos estão sobre escrutínio externo.
Mas os restantes operadores do mercado tem que saber assumir, liderar, o processo. Não há inocentes! Os investidores e os promotores, e por inerência todo o sector, beneficiou de crédito fácil que agora deixou de ter… mas enquanto houve todos aceitaram, ganharam e gostaram de viver com margens confortáveis. Agora não podem ser só as vítimas, tem que reconhecer os seus próprios excessos e trabalhar em novos paradigmas!
O FMI já sabe disto...
O FMI no seu MoU dá nota de ter entendido esta questão perfeitamente. O FMI sugere uma revisão profunda do arrendamento e do despejo, não pela preocupação com os senhorios, ou os promotores imobiliários ou sequer motivado por qualquer outra preocupação social. O FMI exige a revisão do arrendamento apenas porque percebeu que essa é a única via para evitar o colapso do sistema financeiro nacional, cujos riscos sistémicos são a dívida ao Estado (incluído PPP’s e empresa públicas) e o crédito ao imobiliário.
Então se o FMI nos assegura o mais importante, o contexto legal para termos uma oportunidade, temos que assumir uma liderança para operacionalizar veículos, produtos, serviços e soluções que pela via do arrendamento permitam dinamizar e por a funcionar o mercado imobiliário pela via do arrendamento.
As prioridades são simples neste caminho para um mercado a ser dominado pelo arrendamento….
* Estruturar veículos de investimento de arrendamento habitacional, como o fizeram as Companhias de Seguros nos anos 1950 – 70.
* O crédito mal parado dos bancos e o produto por vender dos promotores imobiliários, ser canalizado para estes veículos libertando a pressão sob o balanço dos bancos e os operadores imobiliários que estão presos ao produto que não conseguem vender.
* A mediação imobiliária entender o arrendamento como um serviço, que assegura um fluxo financeiro regular. Desde a domiciliação de rendas, à manutenção do imóvel ou a gestão do arrendamento. É só recordar o modelo de negócio do maior operador imobiliário dos anos 60 – “A Confidente”. Alguém se recorda? Perguntem aos vossos pais ou avós!
Há caminhos para um futuro no mercado imobiliário!
Mas só se ninguém se tentar colocar de fora e todos colaborarem!
Fonte: António Gil Machado (Director, Vida Imobiliária)
